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Источник: ЦБ РФ

Buy luxury apartment Johannesburg. Property investment companies in south africa.

Buy luxury apartment Johannesburg. Property investment companies in south africa.

South Africa has millions of annual foreign visitors who purchase property once they experience our beautiful country and its people.
This is according to Craig Hutchison, CEO Engel & Völkers Southern Africa, who says that although there has been some uncertainty about foreign investors being allowed to own property in SA, this has now been dispelled.
Foreigners can purchase and own immovable property in South Africa without restriction - non-nationals are subject to the same laws as nationals. The only ineligible people are illegal aliens who are not allowed to own immovable property in SA.
Hutchison says political and macroeconomic uncertainties have taken centre stage following President Jacob Zuma'scabinet reshuffle and the firing of the minister of finance and his deputy on the 30th of March. The subsequent downgrades by S&P Global Ratings and Fitch have further increased concerns about South Africa's economic outlook.
“Although political and economic conditions do impact on the property industry, we stand firm that property still remains your best investment, as housing is not an optional extra,” says Hutchison.
“We can remain proud of our country as it has many unique aspects. The possibility is that you could potentially come across an international visitor wishing to purchase a second home, and we thus look into the process to familiarise you with the ins and outs.”
He says South Africa is reputed to have one of the best deeds registration systems worldwide, with an exceptional degree of accuracy and security of tenure being guaranteed. Property can be owned individually, jointly in undivided shares or by an entity such as a company, close corporation, trust or a similar entity registered outside South Africa.
Hutchison says an international investor would need to work through a reputable and global real estate company, so that they are assured of both an ethical as well as a professional service and that their transactions are handled in an efficient and legal manner.
“We only work with transferring attorneys who are reliable and well-known, so they will be able to advise international investors of any specific local regulations that they need to be aware of,” he says.
“Our South African property sale processes are acknowledged as being structured, secure and professionally managed.”
Hutchison says a substantial percentage of the current market is being fuelled by foreign exchange.
Willing investors or expats looking to buy a permanent holding or holiday home can expect to pay on average R950 000, which adds up to about €53 000, for a small home (80sqm to 140sqm), R2 million, or €111 000, for a medium-sized home (141sqm to 220sqm), and for really extravagant and special homes of between R20 million to R50 million, this amounts to a mere €1.1 million.
Investing in South Africa, according to the FNB House Price Index:
- 4.89% of SA homes are owned by foreign investors.
- The first quarter 2017 Foreign Home Buyer Confidence Index was +0.09, from -0.016.
- In euro terms, the FNB House Price Index rose by 24.3% year-on-year, in dollar terms by 19.3%, and in UK pound terms by 36.5% (the Brexit impact) year-on-year in February. Secondary home buying has risen to 14.47% by the first quarter of 2017.
- Buy-to-let homes remain the major driver of secondary home demand, accounting for 9.5% of total home buying in the first quarter.
- In the first quarter of 2017, holiday home buying comprised 3.77% of all sales.
- Buying a home for a family member or relative to live in remains at around 1%.
- In total, secondary properties make up an estimated 16.24% as at January 2017.
Before buying
Non-residents who are intending to stay in their SA property for long periods will need to comply with the Immigration Act, and may need to acquire a residence.
Within the first week of arriving in South Africa, foreigners must apply for an extension on their 90-day visa from the new visa centres as this will no longer be done through the Home Affairs offices.
Non-residents who are purchasing property in the name of a company or other legal entity rather than in their own names will first have to register that entity in SA and appoint a local public officer.
Legal capacity to enter into a sale agreement
The buying and selling of property in South Africa is governed in terms of our common law. The transferring attorney's requirements to conclude the transfer are almost the same as that of a transfer to a South African resident, except that, regardless of your foreign marriage regime, your spouse still has to sign all the documents pertaining to the purchase of the property.
Making an offer
Conveyancing documents must be signed by either a notary public of the country where the person lives, or at the South African Consulate or Embassy in such country.
Costs to be aware of
Transfer duty (tax) is payable by the buyer on all pre-owned properties in SA valued at more than R900 000. Newly-built properties acquired from developers, on the other hand, usually attract value-added tax (VAT) at 14% of value, included in the sale price.
If the buyer will be letting out the property while they are not in SA, they should be aware that they will need a non-residential South African bank account.
Banking
Non-residents can open a local bank account to service instalments on a home loan, or to receive rental income from the property they bought.
Any deposit made into this account in SA will require the approval of the Reserve Bank, because non-residents are not allowed to generate any income in SA except for rentals and the interest on investments such as shares.
The following documentation will be required by the banks before they consider a non-resident for bond approval:
- A certified copy of their passport.
- 3 months’ overseas bank statements.
- 3 months’ payslips (6 months statements and payslips where the purchaser earns commission or is paid overtime).
You can open a special ‘non-resident’ bank account with a South African Financial Institution and ensure that all funds expended for purposes of the property investment go through this account.
Once the financing details have been finalised, the transfer attorney can go ahead with getting the property registered in the new owner's name.
Financing
South African exchange control regulations determine the extent to which foreign buyers can borrow money locally to fund the purchase.
Non-resident purchaser who does not work in South Africa:
- Non-resident buyer will not be granted more than 50% of the purchase price to fund the purchase.
- The balance must be paid in cash and this may be cash generated in South Africa, or off-shore funding.
Non-resident purchaser who is on a temporary work permit in South Africa:
- May be granted more than 50% of the purchase price, but the loan amount will still depend on the bank's criteria.
- A condition of the loan will be that the buyer reduces the bond to less than 50% of the registered amount before they leave South Africa to go back abroad. Some institutions would possibly require a work permit of at least four years before they would consider a bond for more than 50% of the purchase price.
Cash purchase
Money must come into the country via the Reserve Bank, after which a deal receipt showing the exchange rate is issued. While there might be a short-term gain by paying the seller directly from an overseas account at a discounted price, you will not be able to take money back out of the country when selling.
Money in a property transaction must go straight to an attorney or estate agent's trust account pertaining to the purchase of the property. This is so that there is proof that the money went towards the purchase of the property.
Non-residents who decide to sell their property in SA can repatriate all funds invested, plus any profit made on the sale, less Capital Gains Tax (CGT). Keeping detailed receipts of all improvements made to the property can be used to write off against any profit made when selling, resulting in paying a lower CGT amount. 
The following documentation should be kept by the foreign purchaser to avoid any delays regarding the repatriation of funds from the sale of the property:
- Proof of the derivation of the purchasing funds, including statements on the foreign transferring account, as well as the receiving conveyancer's bank statements.
- A copy of the original sale agreement.
Upon the eventual sale of the property, application will be made for Exchange Control Approval for the repatriation of the funds, supported by the following documents in addition to the documents as set out above:
- Sale agreement (onward sale).
- Conveyancer’s final statement of account reflecting calculation of the sale proceeds.
- Foreign bank account information.
- ID and proof of residence of non-resident.
Tax implications as a non-resident
Non-residents who purchase property in South Africa are required to register as South African tax payers solely for the purposes of their CGT obligation.
Foreign buyers have to ensure that they have a South African tax number, and any entity buying or selling must also provide a South African tax number. This is not difficult to get, and is easily accessed through either the parties' attorney, tax consultant or online.
At the moment, the highest rate of CGT in South Africa for individuals is 18% of the capital profit.
There is a withholding tax, whereby when immovable property in South Africa is purchased by any person from a non-resident, that purchaser (through the conveyancing attorney) must withhold the required rate until clearance is received from the South African Revenue Service (SARS) from any amount to be paid to the seller or the seller's agent (tax directives for a lower rate or an exemption can be obtained for the withholding tax):
- 7.5% of the amount payable where the seller is a natural person;
- 10% of the amount payable where the seller is a company; or
- 15% of the amount payable where the seller is a trust.
The above only pertains to properties that sold for more than R2 million. The full proceeds of sale, (less any CGT obligation), can be taken out of the country.
The process
Sign the offer > Transfer attorneys receive contract > Bond approval > Receive guarantees from bond attorney > Fees and deposits paid > Documents signed > Transfer documents sent to deeds office > Transaction is lodged at deeds office > Property registered in new owners name > Seller vacates property > Buyer takes occupation > Pay out of any funds needed and close file.
Hutchison says it is important to contact a reputable real estate agency, whether it be to either sell your property to foreign investors, if you yourself are considering investing in SA as an overseas visitor, or even if you wish to advise friends and family visiting from abroad on what they would need.
“We have an international network of shops in over 35 countries, and our sales advisors are trained on international standards, ensuring that only the best advice and step-by-step support is given to all our clients,” says Hutchison.

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Acquista appartamento di lusso Roma. Agenzie immobiliari lusso roma.

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Roma. Basta semplicemente nominarla per essere avvolti dal suo fascino e dalla sua magia intramontabile.
A dispetto della crisi che ha colpito il nostro Paese negli ultimi anni, la città eterna ancora rappresenta il luogo ideale in cui vivere e comprare casa ed un investimento sicuro. La capitale d’Italia è una città ricca di risorse e di opportunità e di uno dei patrimoni artistici e storici più importanti al mondo.
Attualmente è meta non solamente di turisti italiani e stranieri, classificandosi come una delle capitali più visitate e la città d’Italia più gettonata. Infatti  è meta anche di chi è alla ricerca di un lavoro o di un nuovo percorso di studi. Persino da chi vuole costruire un nuovo punto di partenza in un centro politico, economico e culturale dal patrimonio immortale.
Ovviamente trattandosi di una grande città come Roma, che si estende per oltre 1200 km², è opportuno muoversi senza fretta. E non dimenticate di valutare con estrema attenzione ogni passaggio nella scelta di quale casa comprare in questa città.

Perché acquistare casa a Roma

Stiamo parlando della capitale d’Italia, sede del potere politico ed economico del nostro Paese. Per questo motivo nonostante la crisi, il valore degli immobili non ha subito drastici cali. Si classifica ancora come una delle città più ambite in cui investire e acquistare casa.
Vivere a Roma vuole dire essere travolti dal suo fascino e scoprirla ogni giorno. Roma è una città attiva e questo si rispecchia nelle vendite immobiliari, che hanno avuto un aumento del +9% rispetto lo scorso anno. Sono molti i fattori che hanno favorito l’aumento della domanda. Questi sono anche non legati al patrimonio artistico e storico. In ogni caso hanno portato imprenditori sia italiani che stranieri ad investire sul mattone a Roma.

  • Ricca di opportunità: non è necessario trasferirsi al Nord per rimettersi in gioco e trovare lavoro. Roma è la sede principale di tantissime aziende, società e istituzioni italiane e internazionali. Basti pensare a tanti quotidiani come Il Sole 24 Ore o il Messaggero che hanno sede a Roma. O anche opportunità in altri settori come la Ci sono infatti migliaia di ristoranti di fama mondiale e due grandi e rinomate scuole di cucina, il Gambero Rosso e a Tavola con lo Chef. Si potrebbe continuare citando Sky e la Rai come canali televisivi o Acea ed Enel nel settore dell’energia.
  • Varietà degli studi: Roma è sede anche di facoltà universitarie rinomate in tutto il mondo. Ad esempio la Sapienza, TorVergata e Roma Tre offrono centinaia di corsi di studi per ogni giovane che intenda formarsi e specializzarsi. Ma proprio perché l’offerta è così variegata, è possibile anche trovare l’Accademia di Belle Arti e il DAMS. Troverete inoltre corsi offerti dalla Regione Lazio ai residenti e non solo.
  • Posizione: sita nel Centro Italia, si può acquistare casa a Roma e spostarsi per un weekend d’inverno o per le ferie estive sia in montagna che al mare davvero in pochissimo tempo.
  • Costo della vita: non è certamente tra le città più economiche di Italia, ma si può vivere a Roma con mille euro. Avendo ad esempio un’estensione così ampia, è possibile scegliere il quartiere o la zona più adatti alle proprie esigenze e al proprio budget. Così come è vasta la scelta tra le più disparate attività commerciali, dai piccoli negozi ai grandi supermercati. A questo proposito a Roma sono presenti grandi centri commerciali facilmente raggiungibili sia con la macchina che coi mezzi. Da ricordare quelli di Porta di Roma e Euroma 2 e Roma Est.
  • Multiculturalità: si dice che è quasi impossibile trovare il vero romano doc a Roma (“nessuno è romano da sette generazioni”). Parliamo infatti di una città che negli anni ha accolto italiani provenienti da ogni regione d’Italia. Attualmente poi offre un contesto multietnico che permette di a contatto con persone provenienti da qualsiasi parte del mondo.

Menzione a parte meritano i mezzi pubblici. A questo proposito, benché come tutte le grandi città siano presenti dei disagi, i mezzi a Roma riescono a coprire l’intero territorio. Parliamo degli scali ferroviari e delle stazioni di Roma Termini, Tiburtina e Ostiense, dai quali è possibile raggiungere il Nord e il Sud Italia. Per chi vuole muoversi a Roma può usufruire poi dei mezzi ATAC e di Roma TPL.
Ben tre linee di metro con le quali, con l’apertura anche della linea C, è possibile raggiungere anche le zone più periferiche della città, nonostante il patrimonio archeologico di Roma. E ricordiamo anche gli aeroporti di Fiumicino e Ciampino. Da questi è possibile raggiungere qualunque città europea e spostarsi in Sicilia o in Lombardia in meno di un’ora. Per chi invece desidera un collegamento via mare si può arrivare al Porto di Civitavecchia. Insomma, Roma è collegata davvero con tutto il mondo.
Se stai invece pensando a trasferirti a Torino, leggi Comprare Casa a Torino: La Guida Definitiva.

Dove comprare casa a Roma

Ogni scelta riguardante dove comprare casa è assolutamente soggettiva e può rifarsi ad una serie di esigenze personali come la vicinanza al posto di lavoro o all’università che si frequenta. Allo stesso modo si può decidere di acquistare casa in una zona ricca di vita e locali o in un’area invece molto tranquilla e meno caotica, in ogni caso sempre servita ottimamente dai mezzi.
Se cerchi più informazioni a proposito, ecco Quali sono i migliori quartieri di Roma dove andare ad abitare.
Diamo un’occhiata alla panoramica della situazione immobiliare a Roma, soffermandoci sulle zone più redditizie e confortevoli della città.

Le zone migliori

Acquistare casa in pieno centro storico non è per tutte le tasche, anzi, trattandosi della zona più cara di Roma. I prezzi si attestano attorno agli 8 mila al metro quadro, ma possono facilmente salire oltrepassando anche i 14 mila euro per Piazza di Spagna.
Basta spostarci di poco per raggiungere il quartiere Monti e il quartiere Trastevere, rispettivamente con quotazioni di 5.300 e quasi 6 mila euro al metro quadro. Siamo nelle zone simbolo di Roma, frequentate la sera da italiani e turisti, soprattutto per quanto riguarda Trastevere, per la moltitudine di locali e ristoranti tipicamente romani all’insegna della tradizione.
Rimanendo tra i quartieri più attraenti e costosi sul mercato ci si può spostare oltre il Tevere e raggiungere Prati e il Vaticano. Neanche a dirlo i prezzi sono alle stelle e si aggirano tra i 5 mila e gli 8 mila euro al metro quadro a seconda della prossimità con metro e fermate dell’autobus. Questo quartiere è tra i preferiti dai professionisti di alto livello di Roma, anche per la presenza di parchi e palazzi d’epoca, così come di ogni sorta di negozi o scuole.
Ancora per chi non ha problemi di budget vi è anche il quartiere più moderno di Roma, l’Eur, ben collegato con il centro da metro e autobus e sede di grandi aziende ed uffici, dall’Unicredit all’Eni. L’Eur è considerato il centro economico di Roma e difficilmente si potrà acquistare casa ad un prezzo inferiore ai 4500 euro al metro quadro.

Ottimo rapporto qualità della vita – prezzi

Tra le zone di Roma che vi consigliamo per l’acquisto di una casa vi sono quartieri, altrettanto rinomati e centrali, che possono rappresentare delle vere offerte per i prezzi più accessibili, le opportunità e l’ottima qualità della vita offerta.
Ad esempio l’area situata tra Re di Roma e Cinecittà nota come i quartieri di Appio e Tuscolano rappresenta un ottimo investimento. è Abbastanza vicina al centro (raggiungibile con poche fermate di metro), ma anche abbastanza lontana per essere una zona molto tranquilla e residenziale. Si tratta infatti della zona ideale per le famiglie, ricca di scuole, uffici e centri commerciali a portata di mano, il tutto ad uno dei prezzi più vantaggiosi della città, attorno ai 3000 euro al metro quadro.
Allo stesso prezzo vi suggeriamo anche due quartieri tipicamente romani, Garbatella e Ostiense, raggiungibili facilmente con la metro o il treno. Entrambi dal punto di vista architettonico rispecchiano il fascino più tradizionale di Roma, seppur attualmente siano sedi di molti uffici e strutture commerciali. Pigneto e San Lorenzo sono invece i quartieri preferiti dai giovani e della movida romana, per la presenza di molti locali e la sede di diverse facoltà della Sapienza.

Le zone più verdi

Ebbene sì, Roma ha un patrimonio naturale immenso, che non fa che aumentare notevolmente il valore di diversi quartieri e dei suoi immobili. Che dire di Flaminio, a nord della città, tra i quartieri più eleganti di Roma. Qui sorge la splendida Villa Borghese e il suo parco, tranquillo e ideale per chi vuole vivere al centro e godersi una tranquilla passeggiata tra la natura.
Dal parco dell’Appia Antica a Villa Doria Pamphili, da Villa Ada alla Torlonia, altri quartieri centrali come Parioli, Appio e Aventino giovano della ricchezza non solo del patrimonio culturale ma anche naturale di Roma. Se ci si vuole invece spostare dal centro in zone meno costose e più periferiche ma altrettanto verdi da consigliare sono Grottarossa e la zona della Tomba di Nerone.

Affitto o acquisto casa?

Sia per chi vuole comprare casa a Milano, sia per chi desidera acquistarla a Roma l’investimento immobiliare rappresenta una scelta valida e concreta. Il mercato immobiliare, però, non è facile, soprattutto in una città come Roma in cui prezzi tendono a superare quelli della media italiana.
Prezzi più accessibili si possono trovare spostandosi verso la periferia o la provincia, tenendo conto però delle opportunità e dello stile di vita offerto da ognuna di esse. Così si può acquistare un immobile in buono stato ed con un ottima metratura ad un prezzo davvero vantaggioso… E  distinguerete bene tra zone tranquille e periferiche e quelle più degradate.
Quindi come comprare casa a Roma? Un consiglio può essere affidarsi nella scelta ad una tra le tante agenzie immobiliari a Roma.
Da tenere conto, però, è anche l’opzione degli affitti se si decide di comprare casa a Roma. Spesso gli immobili, soprattutto del centro, sono tenuti d’occhio dagli investitori per trasformarli in strutture ricettive redditizie. Ciò accade in special modo se si tratta di case di pregio, posizionate sui piani alti e dotate di terrazzi che si affacciano sulle meraviglie di Roma.

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Achat appartement de luxe Paris. Estimation immobilier paris.

Achat appartement de luxe Paris. Estimation immobilier paris.

Acheter un appartement à Paris ne correspond pas à un achat immobilier classique. Il faut tenir compte des spécificités de ce secteur géographique et adapter son projet de logement en fonction de ces contraintes.
Voyons pour commencer ce qui rend ce type d’acquisition plus difficile et si spécifique. Regardons ensuite comment suivre l’évolution des prix des appartements à Paris dans les différents arrondissements ou quartiers. Nous étudierons ensuite la recherche du bien, son financement et le cas particulier de l’investissement locatif dans la Capitale.
Ceci n’est pas le cas qu’à Paris, tous les secteurs ultra-recherchés, où l’offre est faible par rapport à la demande et où les tarifs sont donc très élevés subissent des contraintes similaires pour un achat immobilier.

Une demande très supérieure à l’offre

Foncier restreint, logements vendus au compte-gouttes et demande toujours très soutenue sont les ingrédients de ce marché immobilier à Paris. Le déséquilibre entre les offres de logements à acheter et le nombre de personnes en recherche d’un achat explique les difficultés, les contraintes que rencontrent les acquéreurs potentiels et surtout la forte hausse des prix de ces dernières années.

Une demande multiple en forte concurrence

Il y a plusieurs types d’acheteurs potentiels pour un appartement à Paris :
 Celui qui veut acheter sa résidence principale donc comme son nom l’indique pour y vivre la majorité de l’année.
 Celui qui achète un appartement pour en disposer en tant que résidence secondaire ou pour une simple spéculation immobilière.
 Celui qui investit pour louer à l’année sur des locations touristiques de courtes durées.
La demande est forte dans les 3 catégories et tous ces acheteurs se retrouvent en concurrence dès qu’un nouvel appartement est mis en vente sur le marché.
D’après les notaires de Paris, alors que les "cadres et dirigeants" ne représentent que 21 % de la population totale active, ils représentent 41 % des acheteurs d’immobilier en Ile-de-France et cette part monte à 64 % à Paris (de 58 % dans le 12ème à 75 % dans le 8ème). L’acquéreur parisien a donc du patrimoine et des revenus importants. La forte hausse de tarif de ces dernières années a rendu la sélection de plus en plus difficile.
En outre, il y a de nombreux étrangers qui s’intéressent à l’achat d’un appartement dans Paris intra-muros car cela fait partie des éléments intéressants à avoir dans une composition d’un grand patrimoine. Toujours d’après les notaires d’Ile-de-France, il y a 8 % des achats réalisés par des étrangers à Paris.
Sur ces 8 %, il y a moins de 3 % qui sont de nationalité étrangère et qui vivent en dehors de la France et un peu plus de 5 % des acquéreurs étrangers qui vivent en France en dehors de Paris.
Plus qu’ailleurs, acheter à Paris est synonyme de concession : sur les pièces, sur l’étage, sur la taille de la chambre ou de la cuisine équipée, sur la présence d’une vraie salle de bains ou encore plus sur le balcon, la cave ou le parking. Oubliez le rêve d’une maison en intra-muros tant l’offre est rarissime.

Quelques tentatives pour augmenter l’offre de logements en vente

Il ne faut pas compter sur de futures constructions de logements pour voir plus d’offres d’appartements à vendre à Paris. En effet, en 2017, il n’y a eu que 775 logements neufs mis en vente à Paris d’après l’ADIL. Le manque de foncier disponible limite fortement les opportunités de construction pour les années à venir.
En revanche, l’immobilier parisien subit plusieurs phénomènes qui viennent faire fondre encore plus l’offre de logements disponibles aussi bien à l’achat qu’à la location. Cela crée des effets tensions supplémentaires sur le marché et tend ainsi les tarifs vers le haut. Voici les principales sources de disparition de biens habitables du marché :
 Ces dernières années, Paris, et certains quartiers en particulier, est devenu de plus en plus une ville-dortoir à touristes (le IVe arrondissement est le plus touché). La généralisation de pratique de type airbnb fait disparaître plusieurs milliers de logements pour ceux qui veulent habités Paris à l’année.
La mairie de Paris tente actuellement de lutter fortement contre les locations airbnb non autorisées et non déclarées afin de réguler ces pratiques. En effet, ces dernières ont explosé ces dernières années. Pour indication, il est possible de louer de courte durée votre résidence principale si vous ne dépassez pas le seuil de 120 jours par an. En revanche, pour louer en airbnb un bien secondaire (hors résidence principale donc), il faut faire une demande d’autorisation auprès de la mairie.
Il faut dire qu’il est beaucoup plus rentable de louer son appartement très cher quelques jours à des touristes que de le louer avec un bail meublé sur un an ou une location nue sur 3 ans.
 D’autres tentent de lutter contre la généralisation du pied-à-terre rarement utilisé. à Paris, 18 % des logements ne sont pas habités à l’année. Le record se situe dans le VIIIe arrondissement. L’étude d’une taxe fortement dissuasive reste toujours à l’étude afin de limiter ce type de pratique.
Tous ces éléments vont fortement contraindre les conditions d’un achat d’appartement à Paris et l’évolution des prix de ces biens immobiliers dans le temps.

L’évolution des prix des appartements à Paris

Le marché immobilier parisien est donc très spécifique. L’évolution y est donc régulièrement décorrélée des autres marchés en France. Il est plus à comparer à celui d’autres grandes Capitales touristiques.
Encore plus qu’ailleurs, il y a de fortes disparités d’un arrondissement à un autre, d’une rue à une autre, voire d’un immeuble à un autre.
Pour étudier l’évolution sur le long terme, vous pouvez commencer par cet article sur l’évolution des prix à Paris de 1979 à 2014.
Puis vous trouverez sur le site des notaires de Paris de nombreuses informations précises sur les prix réels des dernières transactions par arrondissement voire quartier. Une nouvelle étude y est publiée tous les trimestres.
Par exemple, voici la dernière courbe de l’évolution de la valeur moyenne d’un mètre carré à Paris :
Attention, nous vous rappelons que le prix du mètre carré ne fait pas tout, ce n’est qu’une moyenne. Il faut étudier toutes les spécificités d’un bien pour mieux en évaluer le juste niveau. Pour un appartement à Paris, un balcon ou un parking sera clairement synonyme de plus-value par rapport aux autres logements en vente. Un appartement dans un bel immeuble haussmannien n’aura pas la même côte que dans une tour classique.
Enfin en plus des chiffres officiels des notaires de Paris Ile-de-France, vous trouverez d’autres informations complémentaires parmi ces 7 sites pour suivre le prix d’un bien immobilier. Bien connaître les tarifs permet de prendre plus rapidement une décision d’achat lors d’une visite d’appartement.
Pour vous aider, recevez gratuitement l’estimation d’un appartement à Paris. Pour une maison, il sera beaucoup plus difficile d’en trouver tant l’offre est ridicule à Paris.
En outre, il y a une maigre consolation à ces prix pour le propriétaire d’un appartement parisien : c’est à Paris que la taxe foncière est la moins chère de toutes les grandes villes françaises et de loin (de 2 à 3 fois moins cher pour un même type de foyer type).

Préparer son achat : la dure étape de recherche d’un bien immobilier adapté

Vous l’aurez compris, votre recherche d’appartement à Paris risque d’être difficile. Prenez le temps de bien définir votre recherche, calculez votre budget, définissez les critères qui sont importants comme le nombre de pièces de l’appartement, l’étage maximum pour un immeuble sans ascenseur, la surface de la salle de bains, la vue (sur la Seine, sur la tour Eiffel ou autres beaux monuments de Paris), les commerces ou écoles à proximité, l’accès à une cour, etc. Précisez bien les éléments qui seraient éliminatoires pour un appartement, cela permettra de filtrer les annonces ou d’aider une agence immobilière à faire le tri : taille de séjour minimale, pas d’ascenseur pour un appartement en étage, nombre minimal de chambres ou de pièces, pas de rangement (placards, dressing...) etc.
Si votre budget est important, vous pourrez avoir des critères plus sélectifs et être plus exigeants : avoir de belles moulures, une hauteur sous plafond minimale, un état irréprochable ou pourquoi pas un duplex ou un petit jardin privatif, exclusivement un immeuble haussmannien, une 2ème douche, un dernier étage avec ascenseur, etc.
Pour mettre toutes les chances de votre côté pour réussir à acheter un logement qui vous convient, il faut mettre tout faire pour être informé rapidement de toute nouvelle mise en vente. Pour cela, n’hésitez pas à multiplier les sources d’information :
 Recevoir une alerte des plus grands sites d’annonces immobilières (Le Bon Coin, Se Loger, Logic Immo, PAP, etc.) dès qu’une nouvelle offre d’appartement en vente apparaît avec vos critères (nombre de pièces, surface Carrez ou surface habitable au sol, ascenseur, etc.). Mais cela risque d’être insuffisant. Certains biens sont vendus avant qu’une annonce soit publiée. D’autres le sont le jour même de la publication de l’annonce. Il vous faudra donc être très réactif ou avoir l’information avant les autres acquéreurs.
 Se faire connaître et entretenir de bonnes relations avec les notaires et les agences immobilières (un maximum pour ne pas rater une exclusivité) des quartiers visés. Il n’est pas rare que ces intermédiaires contactent directement leur carnet d’adresses d’acquéreurs potentiels avant de publier des annonces et de dépenser de l’argent pour mettre en avant un bien à vendre. Faites en sorte qu’ils pensent à vous appeler dès qu’un nouveau bien répond à vos critères et soyez très réactif.
 Ne négligez pas le bouche-à-oreille. Faites marché votre réseau. Que ce soit via des amis, de la famille, vos relations professionnelles, etc. Faites savoir que vous recherchez un appartement dans tel quartier et glanez de possibles informations sur des biens qui ne sont pas encore mis en vente mais qui pourraient l’être prochainement. En dehors de votre réseau traditionnel, pensez également à nouer des contacts avec ceux qui sont les premiers informés d’un déménagement à venir comme les concierges d’immeuble par exemple.
Non seulement vous devez être en alerte pour rester à l’affut de tout nouvel appartement mis en vente, mais vous devez également être disponible rapidement pour visiter dans les premiers et avoir un temps d’avance sur les autres acquéreurs.
Il faudra également se décider très rapidement et ne pas tarder à faire une offre avant que l’appartement ne soit plus sur le marché.

Négociation du prix d’un bien immobilier à Paris

Les tensions actuelles sur l’offre n’autorisent que très peu de marge de manœuvre sur les prix pour les acquéreurs. En effet, quand il y a peu de biens disponibles qui correspondent à votre recherche et surtout à votre budget, il devient compliqué d’essayer de négocier le prix demandé par un vendeur. C’est d’autant plus le cas qu’il y a de forts risques qu’un appartement en vente reçoive une meilleure offre de la part d’un autre acheteur.
Sauf bien en très mauvais état ou clairement prohibitif par rapport à la réalité du marché, il ne faut pas espérer négocier les prix des appartements à Paris. Ce n’est pas comme dans d’autres secteurs où il est possible de conclure des négociations avec des baisses à 2 chiffres.
Sur Immobilier-danger, on vous incite souvent à la plus grande prudence avant votre achat immobilier et à prendre votre temps pour comparer et négocier.
à Paris et dans certains autres secteurs très recherchés, cela n’est souvent pas possible. Il faut, au contraire, savoir s’adapter aux spécificités du marché local et réfléchir à comment vous positionner avant les autres acquéreurs.
Préparez-vous ! Pour être en mesure de faire une offre d’achat souvent dès la 1ère visite, vous devez être parfaitement informé sur votre marché local. Vous devez être capable d’identifier clairement les biens qui sont à des prix normaux et ceux qui ne le sont pas. Pour les dernières vérifications d’usage (charges de copropriétés, impôts locaux, résultats des diagnostics immobiliers, etc.), vous pourrez profiter du délai de rétractation de 10 jours après la date de signature du compromis de vente pour les faire.

Typologie des financements pour les appartements parisiens

Nous l’avons vu ci-dessus, les acquéreurs d’un logement à Paris ont souvent des revenus ou des patrimoines importants. La structure des financements n’est donc pas la même que dans le reste de la France. Cela est d’autant plus vrai que les montants en jeu sont bien plus élevés que la moyenne.
En effet, l’acquéreur parisien utilise plus d’apport personnel pour financer son achat et a donc moins recourt au crédit immobilier. Sur les biens qui sont encore les plus abordables, il n’est pas rare de voir des offres sans condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier.
Enfin, ceci entraîne également une moindre dépendance à l’évolution des taux de crédit immobilier. Une augmentation des taux dans les années à venir aurait un moindre impact sur l’immobilier à Paris que dans le reste de la France.
à noter : certains pourront bénéficier du prêt Paris Logement à 0 % pour financer cet achat d’appartement un peu plus facilement.

Le cas de l’investissement locatif à Paris

Faire de l’investissement immobilier locatif à Paris, c’est faire le pari d’un faible rendement avec les loyers pendant les années de détention, mais d’une plus grande chance de réaliser une plus-value à la revente.
En effet, quand on regarde notre classement des rentabilités locatives par ville en France, Paris figure en bon dernier avec une moyenne de 3.42 % brute (le rendement net de charges et d’impôts sera beaucoup plus faible, voir ici pour son calcul). Même si les loyers sont élevés, ce n’est rien en comparaison des sommes à payer pour les acquérir. Les petits appartements comme un studio ou un 2 pièces sont très recherchés car les moins chers et les plus faciles à acquérir.
En analysant les évolutions dans les grandes villes ces dernières années, on peut se rendre compte que dans les villes où les prix sont élevés et où ils augmentent le plus, les loyers ne suivent pas la même explosion. En revanche, là où les prix restent raisonnables, il y a plus de rendement des loyers par rapport au montant de l’achat.
Faire du locatif à Paris actuellement est donc un pari sur une poursuite des hausses de prix plus importantes qu’ailleurs en France. Il faut également être prêt à payer d’importants impôts sur cette plus-value si la durée de conservation n’est pas très longue (supérieur à 30 ans pour être entièrement exonéré actuellement).
C’est aussi s’assurer d’un secteur géographique où il n’y aura aucune vacance locative tant la demande locative est forte. C’est une bonne assurance pour un propriétaire bailleur.
Pour conclure, en matière d’investissement immobilier locatif, l’achat d’un appartement à Paris reste également spécifique par rapport aux autres secteurs géographiques.

Achat appartement de luxe Paris. Estimation immobilier paris.

Buy luxury apartment London. Estate agent website.

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There comes a time when you’re sitting around in the pub on a Sunday with friends and you suddenly realise that instead of swapping stories of wild, lost weekends and recounting last night’s drunken adventures everyone is talking about house prices. A few years back you may have overheard such conversations and quietly pledged that you will never be like that – until suddenly you are.
Part of the reason buying a house tends to dominate conversations is that it that it’s hugely complicated, nerve-shreddingly stressful and takes longer than you’d think reasonably possible. It’s also the single biggest transaction you’ll make in your entire lifetime (especially if you’re a first-time buyer), both emotionally and financially.
Essentially, buying in London is like renting in London, only with more hoops to jump through, more paperwork and loads more people to give money to. Follow these tips, though, and you’ll emerge at the other end a real-life, bona fide home-owner – a feeling that beats anything you ever felt as a renter.

A more or less completely accurate representation of the process of buying a house.

Sorting the mortgage

Even before you hit the listings or start peering into estate agent windows, it’s important to know exactly what you can afford.
The general rule with mortgages is that you can borrow five times your annual salary, but remember that lots of things – credit ratings, in particular – can scupper that. Ironically, if you’ve never been in debt it can be harder to borrow money and those who have under-control credit cards and loans are considered safer bets for banks.
A mortgage broker can help with the process and as they tend to take a commission from the bank, it shouldn’t cost you anything. A broker can help you understand why your initial application might be declined. They are also able to view multiple deals from many different banks and know which are more likely to lend depending on your financial situation.
Remember that the size of your deposit will affect your mortgage rate. You want to shoot for a loan-to-value ratio of around 80 percent if you want to get a good rate and keep your monthly payments low. So if your house costs £350,000, you’ll need a deposit of around £60k.
You also need to factor in stamp duty – a whopping £7.5k on a £350k property – lawyers’ fees and surveys, which can cost another £2,000 at least. Bear in mind that you are going to need to furnish the place and eat until your next pay cheque as well.
Once you get this all nailed down you will be offered a mortgage in principle, which is a pretty fair bet that the bank will lend you money (but not a guarantee, on which more later).

Finding a place

Like everything else nowadays, house-hunting takes place online and you quickly get used to reading between the lines on estate agents' listings. For the first few days the wanton abuse of the English language and judicious use of capital letters and adjectives is hilarious, after a couple of weeks it is maddening, but fluency in agent-speak is a skill best mastered quickly.
‘Development potential’, for example, means the place will be a dump. ‘Desirable location on a quiet residential street’ means it is in the middle of nowhere. ‘A short bus ride from’ means it’s a long way from the tube. The faster you can get to grips with this language, the less time you will waste on pointless viewings.
The process is mostly common-sense: the longer a place has been listed the greater the likelihood that there is something wrong with it, so search the newest listings and as soon as you see something you like, get in there fast. Look for obvious omissions – the length of the lease, for example – if something isn’t in the ad, it’s for a reason.
It’s also advisable to get out there and – as much as you may shudder at the thought – meet estate agents in person. Drop into all the offices in the areas you’re keen on and register your interest – putting a face to your name means you’re more likely to stand out from the gigantic list of other Londoners and be front of the agent’s mind when a hot new pad comes onto the market. And, if nothing else, you’ll get a free coffee.

Get used to seeing lots of these.

Making the call

Once you see a place you like it’s time to make the call and arrange a viewing. Given the pace at which the London property market moves, you’re less likely to be ignored if you make a phone call rather than send an email. Yes, we know it’s more awkward – suck it up.
When you get the agent on the phone expect to be quizzed in minute detail about the state of your finances by someone who sounds like they still get an allowance from their parents. Feel free to refuse to answer anything that you are not comfortable discussing with a stranger.
Also be aware that agents have a stack of houses on their books and will likely try to get you to visit a couple in the area at the same time. These places are almost always horrible and there is a theory out there that agents deliberately take you see something hideous just above your price range to encourage you to spend more money, so bear that in mind.

Viewing (and viewing, and viewing…)

There are two types of viewings – groups and one-on-ones. The latter are far preferable to the former, which tend to involve being herded around by a disinterested estate agent while four or five other potential buyers mutter loudly about terrible it is (and then call later to put a low offer in). One-on-ones are a much better opportunity to quiz the agent and get a feel for the place.
And quiz the agent you should. London has a dearth of decent property at good prices and the likelihood is that this will be your one shot to get all the information you need – by the time you’ve arranged a second viewing, it could be sold. Take pictures on your phone as when you get home later having seen four or five houses you may struggle to remember specifics.
Look for warning signs: if it’s an upstairs flat, peer into the garden – immaculate lawns and flower beds, good; a rusting old car, upturned garden furniture and empty beer cans, bad. If the tenant (or owner) is there then ask them why they are selling. Take a look at the walls for damp, turn the shower on and check water pressure. On the way back to the station, check out the shops and restaurants, could you see yourself spending years here? If not, walk away.
Above all, don’t lose hope. Weekends will be ruined trudging around damp houses in Stratford. Nine out of ten places you see will be horrible. But eventually something good will come along.

Yep, this could soon be you (only with a much smaller house in the background).

Making an offer

When you do finally find a place you like then ask the agent there and then whether an offer has been made and at what price (he or she might tell you whether it is over or below asking price). Ask if the seller is in a chain – do they have to buy another place before they sell – which can delay sales by months.
Go away and think about it but not for too long. It is best to call back by the end of the day as once an offer is accepted, the estate agent should stop taking others and you don’t want to lose out. Make an offer below or at asking price (property website Zoopla will give you a rough idea of what the place is worth) and see how the agent responds.
There will likely be a period of hard bargaining at this point, particularly if you have offered below asking price and the seller wants more money. If you are without a chain – meaning you don’t have to sell your current place before buying – now’s the time to make sure the agent knows it. Sometimes sellers will take a lower offer from a first time buyer simply because it will be quicker.

Sorting a survey

Sadly, having an offer accepted is only the beginning of one of the most Kafkaesque periods of house buying, a time when literally anything can go wrong, more often at not at great financial (and emotional) cost. Friends and colleagues at this point of the process will be recognisable for the dark bags under their eyes, short tempers and endless trips to quiet corridors to take private phone calls.
Once the offer is accepted, both you and the bank will want to get a survey done. The bank to check that the property actually exists and that the price you’re intending to pay is realistic (so they’re covered in case they need to repossess the place), and your own surveyor for nasty things like damp, subsidence and structural defects.
You’ll be paying for all of this, which is especially terrifying because the seller is under no legal obligation to stick with the sale. If they suddenly get offered more money, they can pull out, and you’ve just paid for someone to check out a property you can’t buy. Sadly, there’s no way around this. The best advice is to keep in regular contact with the agent and get the surveys done as quickly as possible, since then you can move on to the legal period and get things properly locked down.

Nope, all those zeroes aren’t a mistake.

Exchanging contracts

Like estate agents, solicitors can make or break a house purchase. A good one can be your best friend, a bad one your worst enemy. Ask around for recommendations and don’t feel that you have to use the solicitor recommended by the estate agent.
The conveyancing process is supposed to take around six weeks, but it can take a lot longer, especially if there are legal issues with the lease or the freehold. Flats that are part of bigger houses require extra work – the solicitor will need to clarify what kind of ownership you have and what costs you are liable for down the line. It’s a slow step, but one that could save you big in future when, for example, your upstairs neighbour suggests you ought to contribute toward the cost of getting a new roof.
At this point it’s worth bearing in mind that the seller will also have shelled out for a lawyer, so they are more unlikely to pull out than during the survey period. Still, keep in touch with both your lawyer and the agent and don’t be afraid to hassle/stalk them to the extent that they receive your calls with a heavy sigh.

Completing!

Once the lawyers have done their thing, you’ll set a date for completion. This is the final stage of the process and barring the death of either you or the seller – in which case there are arguably bigger problems afoot – the sale is going to go through.
The bank will transfer the money and suddenly it’s all over. You pick up the keys and hope that you still like the place when you crash through the door to find it completely unfurnished and dusty after two months. The significance of what’s just happened slowly dawns on you and you’ll feel overwhelmed with an emotion that could either be joy or dread. This is an excellent moment to open a bottle of wine.

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Luxuswohnung Berlin kaufen. Haus verkaufen berlin.

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Verdopplung des Preisniveaus innerhalb von zehn Jahren
Noch vor wenigen Jahren lag Berlin bei nahezu allen volkswirtschaftlichen und sozioökonomischen Kennzahlen weit unter den Werten der anderen Topstandorte in Deutschland. Doch die Hauptstadt holt auf. In Kernbereichen wie der Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten oder dem Bruttoinlandsprodukt konnte Berlin sich günstiger entwickeln als Deutschland insgesamt. Auch wenn die Kaufkraft immer noch deutlich unter der in anderen deutschen Großstädten liegt, sorgen die zunehmende Wirtschaftskraft und das rasante Bevölkerungswachstum auch auf dem Berliner Wohneigentumsmarkt für eine weiter steigende Nachfrage und für eine weiterhin nach oben zeigende Preisentwicklung.

Rahmenbedingungen, um Eigentumswohnungen in Berlin zu kaufen

1. Bevölkerungswachstum in Berlin
Das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg meldete für das erste Halbjahr 2017 in Berlin einen Bevölkerungsanstieg um 18.400 auf 3,69 Millionen Menschen. Obwohl das Wachstum im Vergleich zum Vorjahr niedriger ausfällt, weil der Flüchtlingszuzug zurückgegangen ist, leben aktuell 200.000 Menschen mehr in Berlin als noch vor fünf Jahren. Langfristig wird der Zuzug auf hohem Niveau anhalten: Bis 2030 könnte die Einwohnerzahl auf beinahe vier Millionen steigen. Neben Wanderungsbewegungen aus dem Umland profitiert Berlin vor allem vom Zuzug junger Leute. Zwei Drittel der Bevölkerung sind jünger als 33 Jahre alt. Nicht nur bei jungen Deutschen ist Berlin beliebt. Auch international gehört die Stadt zu den angesagtesten Metropolen der Welt. So sind in den letzten Jahren tausende junge Amerikaner und Briten nach Berlin gezogen. Der weitaus größte Teil aller Neuberliner kommt allerdings traditionell aus Süd- und Osteuropa.
2. Haushaltsstruktur von Berlin
Berlin ist die Single-Hochburg Deutschlands: Beinahe 55 Prozent der Einwohner leben solo, wobei der Anteil der Ein-Personen-Haushalte in den Bezirken Berlin-Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg mit rund 60 Prozent am höchsten ist. In lediglich ca. 28 Prozent aller Haushalte leben zwei Personen. Der Rest verteilt sich auf Mehrpersonenhaushalte. Bis 2030 wird sich der Trend zum Single-Dasein fortsetzen: Lag die Zahl 2009 bei 1,08 Millionen, wird sie bis 2030 auf voraussichtlich 1,18 Millionen steigen – ein Plus von etwa neun Prozent. Die größte Gruppe der Alleinlebenden in Berlin wird die der Senioren ab 65 Jahren sein, die mit rund 40 Prozent bereits heute an der Spitze steht.
3. Hauptstadtregion Berlin-Brandenburg
Im Zentrum des Europäischen Wirtschaftsraumes liegen die Bundesländer Berlin und Brandenburg. Immer mehr weicht die Wahrnehmung von Berlin als Stadtstaat und Brandenburg als Flächenland jedoch dem Selbstverständnis der „Hauptstadtregion Berlin-Brandenburg“. Über sechs Millionen Menschen leben und arbeiten hier auf über 30.000 Quadratkilometern Fläche. Mit Berlin als Bundeshauptstadt in der Mitte und wirtschaftlich starken Regionen in Brandenburg werden beide Länder künftig noch stärker voneinander profitieren.
4. Marktpotenzial bei Berliner Eigentumswohnungen
„Die skizzierten Entwicklungsbedingungen für den Berliner Wohnimmobilienmarkt“, bekräftigt Jürgen Michael Schick, Inhaber der MICHAEL SCHICK IMMOBILIEN GmbH & Co. KG und Präsident des Immobilienverbandes IVD, „verdeutlichen dessen enormes Potenzial für Immobilieneigentümer und Investoren. Das gilt umso mehr vor dem Hintergrund, dass Berlin mit einer Wohneigentumsquote von reichlich 14 Prozent mit großem Abstand Schlusslicht unter den Bundesländern ist. Auch wenn hier kein radikaler Wandel zu erwarten ist, bedeuten bei der Größe der Stadt bereits kleine Schritte vorwärts viel Bewegung im Markt.“

Eigentumswohnungsmarkt in Berlin vor großen Herausforderungen

Für über fünf Milliarden Euro wurden laut Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin 2016 Eigentumswohnungen gehandelt – eine Steigerung zum Vorjahr um 17 Prozent. Der durchschnittliche Angebotspreis für eine Eigentumswohnung lag im Juni 2017 bei 3.630 Euro pro Quadratmeter und damit zehn Prozent höher als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Schick: „Vor ungefähr zehn Jahren hätte dieselbe Wohnung auf dem Berliner Markt um 1.700 Euro pro Quadratmeter gekostet. Damit sind wir Zeuge einer Entwicklung von Seltenheitswert in der Immobilienwirtschaft. Hier findet keine Reformierung des Berliner Immobilienmarktes statt, sondern eine Revolution, wesentlich angetrieben von Zuwanderung und Aufholeffekten. Diese Umwälzungen dürften auch in den kommenden Jahren wenig an Wucht verlieren, wenngleich die Preisentwicklung seit 2016 eine gewisse Verschnaufpause einlegte und sich der Preisauftrieb leicht verlangsamte. Allein die bis 2030 prognostizierten mindestens zusätzlichen 135.000 Wohnungen werden den Berliner Immobilienmarkt in Atem halten.“

Entwicklung von Wohnungs- und Teileigentum in Berlin

Der Vergleich der Kennzahlen des 1. Halbjahres 2017 mit denen des 1. Halbjahres 2016 durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin ergab bei der Anzahl der Kaufverträge einen leichten Rückgang um fünf Prozent auf 14.417 und bei der umgesetzten Geldmenge im selben Zeitraum dagegen einen Anstieg um 25 Prozent auf 7,96 Milliarden Euro. Mit 65 Prozent am Berliner Immobilienmarkt waren weiterhin überwiegend Eigentumswohnungen in Berlin zu verkaufen. Während die Kauffallzahlen bei Eigentumswohnungen um sechs Prozent auf 9.429 im 1. Halbjahr 2017 sanken, blieb der Geldumsatz hier gegenüber dem Vorjahreszeitraum nahezu unverändert. Der Preisanstieg bei Eigentumswohnungen im Vergleich zum 1. Halbjahr 2016 beträgt rund zehn Prozent. Der mittlere Kaufpreis für Eigentumswohnungen liegt mit 3.204 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche erneut rund 12 Prozent über dem Vorjahreswert. Jürgen Michael Schick kommentiert diese Zahlen folgendermaßen: „Der Rückgang der Kauffallzahlen bei fast allen Teilmärkten des Berliner Immobilienmarktes ist auf mehrere Einflussfaktoren zurückzuführen. Der weiterhin hohen Nachfrage nach Berliner Immobilen steht ein insgesamt zu geringes Angebot gegenüber. Ein Hauptgrund ist die mangelnde Bereitstellung an geeignetem Bauland, sodass der derzeitige Bedarf nicht gedeckt werden kann. Hinzu kommen fehlende Anlagealternativen. Dadurch ist eine Investition in Wohneigentum zwar zusätzlich interessant. Gleichzeitig führt dieser Umstand jedoch zur Zurückhaltung bei den Berliner Eigentümern, Eigentumswohnungen und andere Immobilien zu verkaufen und somit zu einer weiteren Verknappung des Angebots.“
Preisbildung für Wohnungs- und Teileigentum in Berlin
Einfluss auf den Preis haben beim Wohnungs- und Teileigentum in der Regel die Art, das Alter und die bauliche Ausstattung der Wohnanlage bzw. der Wohnung sowie die qualitative Einstufung des Wohnumfeldes und die Eingruppierung in die Wohnlage. Wie auch in den letzten Jahren setzte sich der Preisanstieg in fast allen Marktsegmenten weiter fort. Jenseits von Paketverkäufen waren Eigentumswohnungen 2016 in Berlin für durchschnittlich 3.204 Euro pro Quadratmeter zu verkaufen (2015: 2.851 Euro pro Quadratmeter). Die mittlere Wohnfläche – ohne Nebenflächen wie Keller oder Hobbyräume – betrug 73,38 Quadratmeter (2015: 75,14 Quadratmeter). Ein- bis Dreizimmerwohnungen weisen im gesamten Stadtgebiet etwa die gleiche mittlere Größe auf. Mit zunehmender Zimmerzahl und Wohnfläche verlagert sich der Umsatzschwerpunkt vermehrt auf die inneren Stadträume. Das mit durchschnittlich rund 4.950 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche berlinweit höchste Preisniveau wurde erneut im Ortsteil Dahlem ermittelt (2015: 4.760 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche), das zweithöchste Kaufpreisniveau findet sich weiterhin in Berlin-Mitte: Eigentumswohnungen waren hier für durchschnittlich 4.695 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (2015: 4.540 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche) zu verkaufen.
Selten ist ein Mehrfamilienhaus in Berlin zu verkaufen
Bei Mehrfamilienhäusern in Berlin war 2016 das Angebot in Charlottenburg-Wilmersdorf mit 116 Immobilien am größten. Es folgen die Bezirke Berlin-Mitte, Treptow-Köpenick, Steglitz-Zehlendorf, Tempelhof-Schöneberg und Pankow. Insgesamt waren 2016 in Berlin 944 Mehrfamilienhäuser zu verkaufen, fast ebenso viele wie 2015. Die Preisforderungen für ein Mehrfamilienhaus stiegen in ganz Berlin durchschnittlich um 15,7 Prozent. Bemerkenswert dabei sind die durchschnittlichen Preissteigerungen in den B- und C-Lagen wie Reinickendorf (28,8 Prozent), Spandau (26,9 Prozent) oder Lichtenberg (25,5 Prozent) gegenüber einem nur moderaten Zuwachs von 4,4 Prozent in Berlin-Mitte. „Diese Zahlen“, so Schick, „dokumentieren die hohe Nachfrage und ein Ausweichen der Käufer in weniger zentrale Stadtteile. Anders gesagt: der Immobilienboom in Berlin steht keineswegs vor seinem Ende, vielmehr haben Investoren mittlerweile die gesamte Stadt entdeckt.“
Weiterverkäufe von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern in Berlin
Die Kaufpreise für weiterveräußerte Eigentumswohnungen in Berlin zeigen eine deutliche Abhängigkeit vom Baualter. Hier kommt unter anderem der sich im Laufe der Jahre und Jahrzehnte wandelnde Zeitgeschmack in der Grundrissgestaltung und in der Komfortausstattung der Eigentumswohnanlagen zum Ausdruck. Die Kaufpreise werden in der Regel durch die Verfügbarkeit der Wohnungen (bezugsfrei oder vermietet) beeinflusst. Da diese Eigentumswohnungen in Berlin – anders als bei umgewandelten Wohnungen – seltener zur Kapitalanlage, sondern eher zur Eigennutzung erworben werden, erfolgt der größere Teil der Weiterverkäufe mit rund 59 Prozent bezugsfrei.
Begründung von Wohnungs- und Teileigentum in Berlin
2016 wurden in Berlin rund 26 Prozent weniger Eigentumswohnungen neu begründet als im Vorjahr. Die Anzahl fiel auf 18.105 (2015: 24.452) Neubegründungen. Hiervon entfallen 4.880 (2015: 7.121) Wohnungen auf neu erstellte bzw. noch zu erstellende Objekte. Das entspricht einem Rückgang um rund 31 Prozent. Die Zahl der umgewandelten Wohnungen ist mit etwa minus 24 Prozent auf 13.225 (2015: 17.331) ebenfalls gesunken. Die meisten Wohnungen wurden im Altbezirk Friedrichshain umgewandelt (1.880 Wohnungen bzw. ca. 14 Prozent).
Rechtsgrundlage für die Bildung von Wohnungseigentum in Berlin ist das Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WoEigG). Dieses Gesetz schafft die Möglichkeit, reales Immobilieneigentum als ein grundstücksgleiches Recht an bestimmbaren Teilen von Gebäuden/Räumen zu begründen. Wohnungs- und Teileigentum (WE) kann wie ein Grundstück belastet und veräußert werden. Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an den nach dem Aufteilungsplan zu einer Wohnung gehörenden Räumen in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum an der Wohnanlage. Es kann sowohl an Neubauten, die zum Zwecke der Bildung von Wohnungs- und Teileigentum errichtet werden, als auch durch die Umwandlung von Mietwohnungen begründet werden.
Das Verfahren der Begründung von Wohneigentum in Berlin, in der Regel der Zeitraum von der Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung (Einleitung des Verfahrens) bis zum Anlegen der Wohnungsgrundbücher (rechtlicher Verfahrensabschluss), kann wenige Wochen, teilweise aber auch einige Jahre dauern oder auch wieder rückgängig gemacht werden. Im Laufe der Jahre sind dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte einige hundert Fälle in Berlin bekannt geworden, bei denen die Bildung von Wohneigentum nach Schließung der Wohnungsgrundbücher und Anlegung eines neuen Grundbuchblattes für das Grundstück wieder rückgängig gemacht worden ist. Die Fallzahlen der Verfahrenseinleitung und die der Grundbuchänderungen weichen in der Regel erheblich voneinander ab.
Zusammenfassung

  • Die Rahmenbedingungen für eine weitere Aufwärtsentwicklung des Markts für Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern sind in Berlin sehr gut.
  • Die positive Entwicklung der Stadt und das rasante Bevölkerungswachstum stellen den Berliner Wohneigentumsmarkt aufgrund einer immer stärkeren Nachfrage vor völlig neue Herausforderungen.
  • Die Tatsache, dass die Wohneigentumsquote in Berlin als „Mieterstadt“ bei nur reichlich 14 Prozent und damit weit unter bundesdeutschem Durchschnitt liegt, verschärft die Angebots-und Nachfragesituation zusätzlich.
  • Überraschenderweise legte die in den vergangenen zehn Jahren steil nach oben weisende Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen 2016/2017 eine Verschnaufpause ein, die nach übereinstimmender Expertenmeinung in Berlin aufgrund der hiesigen Herausforderungen aber nur von kurzer Dauer sein wird.
  • Während in den zurückliegenden Jahren der Fokus von Investoren und Anlegern bei Eigentumswohnungen in Berlin fast ausschließlich auf den City-Bezirken lag, rücken angesichts dort fehlender Angebote nach und nach die anderen Bezirke, einschließlich Randlagen ins Blickfeld.
  • Das höchste Preisniveau für Eigentumswohnungen findet sich nach wie vor in den westlichen Stadtteilen, konkret in Dahlem und Charlottenburg.
  • Eine echte Mangelware auf dem Immobilienmarkt sind Mehrfamilienhäuser in Berlin, von denen in den beiden Jahren 2015 und 2016 jeweils nicht einmal 1.000 zu verkaufen waren.
  • In B- und C-Lagen legte der Preis für ein Mehrfamilienhaus in Berlin 2016 mit mehr als 20 Prozent über dem durchschnittlichen Preisniveau kräftig zu, während die Preise für zentrale Lagen nur noch moderat stiegen.
  • Das stadtweit insgesamt zu geringe Angebot an Eigentumswohnungen bzw. Mehrfamilienhäusern in Berlin wird selber zur Angebotsbremse, da viele Eigentümer potenzielle Verkaufsobjekte mit dem Ziel noch größerer Gewinne zurückhalten.
  • Der Umsatz mit Wohn- und Teileigentum stieg 2016 nur um vier Prozent auf etwa sechs Milliarden Euro. Dabei ist die Anzahl der verkauften Eigentumswohnungen in Berlin 2016 um sieben Prozent gesunken und der Umsatz um sieben Prozent gestiegen.
  • Der Berliner Durchschnittspreis für eine Eigentumswohnung stieg 2016 um 12 Prozent auf 3.204 Euro pro Quadratmeter. Die mittlere Wohnfläche hatte eine Größe von 73,38 Quadratmetern.
  • Eigentumswohnungen in einem Neubau-Mehrfamilienhaus erreichten 2016 in Berlin in sehr guten City-Lagen bis zu 7.568 Euro pro Quadratmeter.

Q&A

Wie stellt sich die Marktposition für ein Mehrfamilienhaus in Berlin dar?
In Deutschland sind Mehrfamilienhäuser weit verbreitet. Fast ein Drittel der gesamten Wohnfläche besteht in den 16 Bundesländern aus Wohnflächen in Mehrfamilienhäusern (etwa 31 Prozent). Im Vergleich zu einer durchschnittlichen Wohneinheit sind Wohnungen in Mehrfamilienhäusern eher klein, dafür aber effizient aufgeteilt. Dieses gilt allerdings nicht für Wohnungen im gehobenen oder im Luxussegment.
In Berlin ist die Dichte von Mehrfamilienhäusern besonders hoch: Die Hauptstadt hat die größte Einwohnerdichte des gesamten Bundesgebiets, was nicht zuletzt an den Mehrfamilienhäusern liegt. Ein Mehrfamilienhaus in Berlin gehört zu den wohl beliebtesten Investitionsmöglichkeiten überhaupt. Wer ein Mehrfamilienhaus in Berlin verkaufen möchte, darf eine entsprechende Rendite erwarten – vorausgesetzt, der Marktpreis wird richtig eingeschätzt und ein passender Käufer gefunden. Angebot und Nachfrage im Bereich Mehrfamilienhäuser sind auch in Berlin beachtlich.
Welche Unterschiede zwischen Kauf/Verkauf eines Mehrfamilienhauses und dem Kauf/Verkauf einer Mietwohnung sind in Berlin zu beachten?
Der Kauf/Verkauf eines Mehrfamilienhauses ist bei weitem komplexer. Es sind deutlich mehr Einzelfragen zu beantworten. So muss der Verkäufer unter anderem entscheiden, wie die Preisgestaltung erfolgen soll, ob zum Beispiel die Wohnungen im Souterrain ebenso hochpreisig angeboten werden können, wie das Penthouse auf dem Dach. Zudem ist es sinnvoll, an die zukünftigen Mieter zu denken: Welche Klientel kann hier einziehen, gibt es diese Art Mieter in der entsprechenden Gegend? Wo gibt es mögliche Reibungspunkte zwischen den Parteien?
Was spricht dafür, ein Mehrfamilienhaus in Berlin zu kaufen?
Es wird immer wichtiger, sein Geld richtig und sicher anzulegen. Dafür eignen sich Immobilien besser als jede andere Wertanlage. Zwar muss man sich um einiges kümmern, jedoch steigt der Wert eines exklusiven Mehrfamilienhauses in Berlin mit der Zeit kontinuierlich an – jeder, der sich für später in trockenen Tüchern wiegen möchte, sollte sich um ein Mehrfamilienhaus bemühen und die guten Renditen nutzen.
Wer eine langfristig stabile Investition oberhalb der Inflationsrate sucht, sollte ein Berliner Mehrfamilienhaus auch in B- und C-Lagen kaufen. Die Jahresnettomiete bestimmt über das Renditepotenzial, wenn nicht noch erhebliche Sanierungen und Investitionen erhöhte Erträge versprechen. Je höher der Faktor der Jahresnettomiete in A-Lagen, desto spekulativer sind die langfristigen Erträge.
Die erste Begehung der zukünftigen Immobilie entscheidet normalerweise bereits schon, ob das die perfekte Kapitalanlage ist. Dabei kommt es neben dem guten Standort auch und insbesondere auf die Bausubstanz an. Dabei ist es weniger entscheidend, wie alt das jeweilige Gebäude ist, denn neu heißt nicht zwingend besser als alt. Auf den Erhaltungszustand muss man in Berlin sein besonderes Augenmerk legen. Die wichtigsten Fragen sind hierbei: Wann wurde das Haus gebaut? Welche Maßnahmen zur Sanierung gab es bereits? Was wurde bereits behoben, wo genau gibt es noch Probleme? Je älter das Haus ist, desto mehr muss man wohl in eine Renovierung investieren – das muss bereits vorab klar sein, um von den Kosten nicht überrumpelt zu werden.
Was ist vor dem Kauf/Verkauf eines Mehrfamilienhauses in Berlin durchzuführen?
Für Käufer/Verkäufer ist es nicht immer ganz einfach, den wirklichen Zustand eines Objekts festzustellen. Dabei wird zunächst der Wert der Einnahmen und Ausgaben betrachtet. Ebenso wichtig ist der Quadratmeterpreis pro Wohnung innerhalb des Mehrfamilienhauses sowie die Eigenkapitalrendite. Generell gilt: Mehrfamilienhäuser sind teuer. Aus diesem Grund werden sich beim Verkauf weitaus weniger Interessenten melden als beispielsweise bei einer Wohnung.
Wie verhält es sich mit der Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen in Berlin?
Es ist in der Regel besser, wenn man die einzelnen Wohneinheiten in Eigentumswohnungen wandeln kann – so wird das Haus insgesamt vom Preis her steigen. Dies ist aber nicht ohne weiteres möglich, sprich, es müssen einige Bedingungen erfüllt sein. So ist es erforderlich, dass das Bauamt eine sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung ausstellt. Außerdem ist eine Teilungserklärung durch einen Notar zu beurkunden.
Welchen Einfluss haben die Berliner Grundstückspreise auf den Bau von Mehrfamilienhäusern?
Für kleinere Investoren sind bei drastischen Preissteigerungen für Bauland in den vergangenen fünf Jahren mitunter Schmerzgrenzen erreicht worden. Deshalb wird der Berliner Speckgürtel zunehmend interessanter, um Immobiliengeschäfte zu tätigen. Allerdings gibt es in der Region Potsdam mittlerweile zunehmende Annäherungen im Kostenniveau für Immobilien. Größere Projektgesellschaften versuchen, die steigenden Bodenpreise durch dichtere Bebauung zunehmend auch in der Höhe zu kompensieren. Bei innerstädtischen Neubauten ist die Rendite trotz teuren Baulandes in Berlin kaum ein Risiko, in B- und C-Lagen werden durch die zunehmende Angleichung der Bodenrichtwerte Projektentwicklungen im Hinblick auf ihre Nachhaltigkeit zunehmend kritischer geprüft. Kommunale Wohnungsbaugesellschaften haben hier mitunter Kostenvorteile, da ihnen Bauland kostenlos vom Senat zur Verfügung gestellt wird.

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